中国楼市超级泡沫刚开始？业内预测或将突然崩溃

福布斯

　　全球经济复苏聚焦在中国，中国经济聚焦在股市和楼市，刚性需求会带给北京房价什么？答案是复苏泡沫。复苏泡沫已经来临，这个泡沫是如何吹起的？泡沫会吹多大？泡沫的结局是什么？  

　　北京电视台财经频道《财经5连发》主持人长盛邀请国金证券首席经济学家金岩石、《楼市》杂志董事长蔡鸿岩、链家地产副总经理祁世钊详细分析。  

　　　　复苏泡沫来临  

　　金岩石认为，现在每一个人都在恐惧中积极地参与，每一个人都在臭骂当中成为泡沫的鼓吹者。7月9日国金证券的中期报告会上，金岩石和他的团队达成了一个基本的共识，那就是复苏泡沫难以避免。换句话讲，泡沫是在复苏的路上必须要见到的一种景象。  

　　对于当前的复苏泡沫，金岩石把中国和60年代的日本做了一个横向比较。现在全球经济复苏把聚焦点聚焦到中国，同时中国经济又显示了一个健康的政策支持，这类似于60年代的日本。  

　　当60年代全球经济寻找下一个增长点的时候，它吹起了日本经济的泡沫，两大超级泡沫在日本被吹起，一个是股市泡沫、一个是楼市泡沫。日本股市从50年代、60年代、70年代一直到80年代末，持续上涨最终总市值超过了美国、英国、德国之和。楼市方面，东京的房价导致一个东京可以买两个美国。那么后来日本经济发生了什么呢？泡沫惨烈地破灭。  

　　在这个泡沫吹起的过程中，我们能看到两种刚性需求，一个是投资的刚性需求、一个是需求的刚性需求。投资的刚性需求必然推动泡沫，但是当这个刚性需求瞬间消失的时候，消费的刚性需求才能在一片狼藉当中寻找新的平衡点。  

　　那么这两种刚性需求的哪一个在影响我们现在的楼市呢？金岩石指出，我们现在的问题是消费者在无意识地把自己的消费需求变成了投资需求，也就是说，每一个人在接受一个房价的时候，他并没有真正把房子当成消费品，而是把盈利预期放进来了。金岩石说，当一个国家的一个城市的主要房子是毛坯房的时候，它就不是消费品，因为作为消费品的房是要戴着白手套验房的，而投资品的房是戴着白口罩验房的。所以当中国大多数投资人，拿着钥匙，戴着白口罩验房的时候，他就不是消费者，而是一个投资者。

　　　　泡沫是如何被吹起的？  

　　金岩石认为货币投放和信贷投放产生了两大预期：复苏预期和通胀预期，这两个预期开始推动超级泡沫。他分析说，我们的货币政策很明显在比较短的时间当中不可能出现一个逆转，这也就意味着这个泡沫在酝酿当中被步步推高。  

　　那么事实情况是不是这样呢？祁世钊给出了实例分析。4月份以前楼市基本上还是以刚性需求为主，这个刚性需求怎么判断出来的呢？在二手房交易中特别典型的就是说它有明确的诉求，比如孩子上学或者说结婚用房等等。但是5月份以后，改善性需求的比例逐渐增大，5月份的时候大概占了30%，到6月份的时候已经到了50%。  

　　祁世钊表示这个比例的变化虽然不能确定投资性需求在上涨，但是他们跟很多客户面对面交流的时候发现，从6月份开始很多客户在买房时都表达出对未来货币贬值的恐惧，所以可以确定的是，购买固定资产来抵御通胀的需求是上涨了。  

　　蔡鸿岩总结经济泡沫的一个最主要的因素是“股地拉车”，所谓“股地”就是指股市和楼市，股拉地、地拉股，二者互相抬高，加上我们资本市场跟房地产现在关联性已经非常强了，很多以前做其它实业的现在全都改做房地产了。  

　　蔡鸿岩表示他最担心的是这样一个过快上涨以及泡沫的滋生之后会引发很多更深刻的社会问题和社会矛盾，他认为这个泡沫吹大了之后，我们整个社会的贫富分化会进一步加大，这个潮流过去之后，有钱的会更有钱，没钱的就更没钱。  

　　　　超级泡沫刚刚开始？  

　　人口数量直接关乎房地产的刚性需求，但3到4亿的人口预期是否过于夸张？对此，金岩石运用类比分析佐证了自己的预期：整个日本1.4亿人口，大东京占比 28%，也就是说一个大东京几乎占到了一个国家人口的30%。所有的亚洲国家几乎都出现了同样的现象，就是一个或两个超级都市的人口能够占到一个国家总人口的1/3。金岩石认为，按照这个人口分布规律，在未来十年当中，中国的两大超级都市北京和上海将有6 亿人，占总人口比例的1/3，3到4亿人在大北京，2到3亿人在大上海。  

　　金岩石进一步指出，现在为了抵抗金融危机，我们加大了铁路公路基建的建设，铁路公路基建的建设一定是以现有的交通网络延伸的，这本身就是在制造城市，而不是在分流城市，所以超级城市一定会出现。如果把工业化和城市化划分两个阶段的话，今天城市化刚刚开始。这意味着未来世界都市模式现在刚刚起步，我们今天的超级泡沫才刚刚开始。  

　　祁世钊并不同意金岩石的说法，他认为在日本大东京的确占据了整个日本百分之三十的人口，但日本的房价并不像我们想象的那么高。  

　　他认为，未来10年北京无论是变成一个5000万的大都市、还是人口3到4亿的大北京，房地产作为一个固定资产，跟一个国家的GDP增长、人均收入水平的增长，存在着必然的内在联系，日本正是因为在那个特定的历史时期，不断地吹出超级泡沫，才会有连续数年的房地产下跌。  

　　金岩石同意祁世钊的表述，但他指出，超级泡沫恰恰是在人口涌入的阶段形成的。一旦人口涌入完毕、城市化结束，甚至是在城市化超过60%的时候，这个超级泡沫就突然间崩溃，房地产市场趋于平衡，但这个平衡的前提是人口流动的平衡。而且这个平衡有两种模式：一种模式是吹高了、破灭了然后回归理性，还有一种是小步慢慢走、一步一步地走到平衡点。

ldx

怎么可能呀，你有什么证据，北京上海将有6亿人，晕