楼市降价潮大幅蔓延 中国70个城市房价下跌数量翻番

福布斯

　　统计局18日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中显示，34城市新建商品房价环比下降，2个城市同比下降。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。10月份环比价格下降的城市增加了17个。

　　一线城市新建商品住宅环比普降

　　统计局今日发布10月70个大中城市房价数据。与9月份相比，10月份新建商品房环比价格下降的城市增加17个，达到34个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%，涨幅上限较9月再度收窄。

　　北上广深等一线城市新建商品住宅环比全面下降，其中，上海环比降幅达到0.3%。

　　同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有宁波和温州。在民间借贷泡沫破灭之后，温州房价一路领跌全国。10月，温州同比降幅了达到5.5%，跌幅较上月迅速扩大。

　　整体来看，10月同比涨幅回落的城市有59个，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。

　　不过，广州、乌鲁木齐、石家庄、厦门等城市10月同比涨幅仍然在5%以上。其中，乌鲁木齐、长沙的同比涨幅超过7%。

　　易居和中原地产的统计均显示，从4月份开始，新建商品住宅环比指数逐月收窄，在10月份首次出现了环比下调的现象，下调幅度达到0.14%。

　　"商品住宅指数更反映目前市场情况，综合数据可以看出，除个别城市外，70个指标城市调控拐点已经出现。"中原地产市场研究部张大伟对网易财经表示。

　　杨红旭也确认了这一判断。他认为，环比9月份，10月新建商品房价格34个城市下跌，16个城市上涨，这是09年3月以来，首次下跌城市超过上涨城市。而一线城市在持续3个月零增长后，也集体出现了下跌。

　　二手房同比涨幅持续扩大

　　与9月份相比，10月份二手房环比价格下降的城市增加了13个，达到38个，数量超过新房。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%，涨幅上限较9月也有所收窄。

　　北上广深等一线城市二手房价格环比全面涨停，其中，北京和广州降幅达到0.5%。

　　同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加了6个。其中，兰州和温州的同比降幅分别达到4.6%和4.9%。

　　大多数城市和去年相比还是在上涨。除了北上广深等一线城市同比小幅上扬以外，西宁、遵义、常德、平顶山、洛阳等二三线城市同比涨幅仍然与上月持平或是继续扩大。

　　不过，整体来看，二手房出现环比和同比下降的城市数量均超过了新房，"显示二手房情况更不乐观。"杨红旭表示，二手房价格变动相比新房有滞后性，参看环比数据也更有意义。

　　楼市降价潮蔓延至二三线城市

　　据中国证券报消息，在市场持续低迷和资金紧绷的巨大压力之下，龙湖、中海、万科、恒大等大型房企纷纷祭出降价大旗，不仅在一线城市高调促销，价格大战还迅速蔓延到二三线城市，楼市过冬已经成为开发商共识。

　　11月15日，万科在南京的楼盘万科金色领域喊出“9900元筑底价”，首批推出的200套房源当天便一抢而光。该楼盘推出的9900元/平方米带精装修的价格，甚至低于同区域的二手房价格，吸引了大批购房者。

　　同样在南京有新盘在售的保利地产(600048,股吧)、中海地产也在酝酿进行降价促销。有消息称，保利罗兰香谷可能会对部分房源给出较为劲爆的优惠，部分房源价格甚至会回到“8”字头。中海地产在南京江北的新项目万锦熙岸，也有可能采取低价策略。天正滨江、六合的龙湖半岛等楼盘也纷纷跟进。

　　比南京楼市表现更加突出的杭州楼市成为房企价格战的“主战场”。金隅观澜时代推出的百人团购活动，价格降到了8968元/平方米起，基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平。

　　保利湾天地11月中下旬将推出200多套酒店式公寓，起价6999元/平方米，均价8000多元/平方米。世茂广场的在售精装公馆折后价格也降至10000元/平方米左右。即将要推出高层公寓的宝龙城市广场也会以8000元/平方米开盘。

　　同为二三线城市的青岛也有大型房企率先降价。青岛市李沧区的万科生态城精装修起价6885元/平方米，主力户型产品的单价在7000多元。目前同区域的楼盘均价都在9000元/平方米以上。

　　安徽省芜湖市也出现楼盘由于大幅降价而被业主打砸的场景，绿地在芜湖的某楼盘一个月之内每平方米价格由7000元降至4000多元，甚至在一周内价格就下跌超过千元。

　　成都、天津、西安、重庆等地楼市均出现不同程度降价。中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，在楼市调控不放松的情况下，房价将继续下行，预计有更多开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向二三线城市蔓延，从而引发全国范围的“降价潮”。

　　三四线城市房价上涨预期现逆转

　　据财新网报道，绿地集团在安徽芜湖的售楼处近日被哄砸;三四线城市房价上涨预期亦出现逆转，楼市成交量也随之大幅萎缩。

　　2011年11月6日，绿地集团安徽芜湖一楼盘的100多名老业主因不满开发商大幅降价千元，纷纷赶到房产销售部处讨要说法，在未得到开发商答复后，部分业主情绪激动，一怒之下将楼盘销售处大门玻璃砸破。

　　楼市降价潮正在蔓延，甚至已波及到不在限购之列的三四线城市。近日，上海绿地集团在安徽芜湖的项目也因降价导致楼盘售楼处被砸。这是继龙湖、绿地上海项目售楼处被砸之后，安徽首次出现类似情况。

　　绿地集团在芜湖开发的镜湖世纪城项目，在11月进行大幅度降价促销，从最高时的7350元/平方米降至4200元/平方米，引发老业主集体“维权”。11月6日，老业主聚集在售楼处与开发商谈判，但未等来开发商，随后哄砸了售楼处。

　　受一二线重点城市降价潮影响，诸多三四线城市房价上涨预期亦出现逆转，楼市成交量也随之大幅萎缩。据中国指数研究院的统计，11月首周(10月31日-11月6日)全国楼市成交持续低迷，其监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。其中，长沙同比降幅最大，达71.96%;其次是温州，同比降幅达69.1%。

　　大型开发商率先降价之后，二线开发商也开始跟进。江苏新城、旭辉集团等企业旗下项目也在11月初给出20%以上的价格降幅。中原地产的调研结果也显示，泉州、温州、长沙、宁波等二三线城市的楼盘都出现不同幅度的降价打折，但购房者观望情绪依然浓重，成交继续萎缩。

　　山东世联怡高烟台分公司总经理史震称，目前在烟台有项目的大型开发商，如龙湖、万科等，已经启动实质的降价。

　　“新开盘的价格比之前市场预期普遍低20%到40%。”史震预计，越来越多的本地开发商和中小开发商会加入降价促销的行列。此前，受“山东半岛蓝色经济带”等国家战略等利好因素影响，烟台房价一直处于快速上涨状态，也吸引了多家大型开发商进驻烟台。

　　直接降价，或者送车位、送装修、团购等变相降价的促销手段，也开始越来越多的出现在昆明。而在此大背景下，也有开发商打出“不降价承诺”的另类营销牌。昆明实力集团就旗下的东盟森林和实力心城两大项目推出购房保障计划并承诺不降价：从今年11月9日至2012年1月31日销售的所有住宅、公寓、商铺物业，施行降价差额3倍返还，并针对其中的公寓、商铺物业，推出无理由退房，再加25%置业补偿的终极保障。

　　而昆明当地的一名代理人士则表示，无论是直接降价促销还是打出“降价赔付”噱头的营销手段，都说明楼市价格调整已经蔓延到二三线城市，降价潮扩大的形势已经确立。

　　全国未开工住宅用地需30个月消化

　　据中国证券报消息，由于销售低迷，房地产市场高企的库存压力已经格外突出。在当前存量房数量居高不下的同时，未开工住宅用地所带来的“潜在供应”也虎视眈眈。据测算，截至10月全国未开工的16.5万公顷住宅用地将带来近25亿平方米的供应，而消化这些“潜在供应”至少需要30个月以上的时间。显然，房地产市场去库存已然压力重重。

　　根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷;未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应。

　　如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。就此计算，如果按照目前的销售速度，未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。

　　事实上，目前北京及上海等一线城市已经陷入严重的“消化不良”。根据统计局数据，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创下新高，分别达到了1.12亿平方米及1.22亿平方米，住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米。根据北京中原地产的测算，京沪两地的房地产市场消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，商品房消耗时间更是达到了111个月，高于全国平均水平。

　　北京中原市场研究部张大伟表示，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，将是房地产库存高积压期，而且最近几年的大量土地供应还将继续增加在建面积。

　　“京沪楼市拐点已经临近，商品住房市场降价预期正逐步明朗、降价项目继续增多，降价力度不断加大。总体看来，当前房地产市场"降价换量"的整体格局已经形成。”张大伟直言。

　　由于楼市销售陷入低迷，库存压力已经逐步显现。除了存量房外，上市房企在建项目以及土地储备等存货额也在不断上涨。

　　Wind数据显示，截至三季度末，沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元，剔除不可比因素后，同比增长了37.99%，较年初增长了28.52%。万保招金四大房企龙头前三季度的存货已经突破4500亿元。其中，万科(000002)前三季度的存货高达1929.36亿元，保利地产(600048)也有千亿元的存货在手。

　　业内人士指出，当前房地产业面临的压力已经大于2008年，去库存十分紧迫。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。

　　目前，楼市降价潮已经“风生水起”。据了解，自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商推行降价促销、以价换量的策略。9月全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。根据中原监测数据，富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销，沪深一线房企去库存化的举措较为明显。

　　土地市场入冬

　　房价下跌的同时，济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”。8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。

　　10月份南京举办的3场土地出让活动中，共推出16幅地块，最终只有7幅以底价成交，7幅土地延迟拍卖，1幅土地流标。其中，地处南京核心区域的复兴街商业混合地块堪称主城稀有地块，但却只吸引了一家开发商报名竞买，最终以6665元/平方米的楼面地价成交，大幅低于周边同类型已拍地块价格。10月份，深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安9个城市均无住宅地块成交。

　　11月9日，昆明11月份的首次土地拍卖同样以冷淡收场，1宗商业金融地块流拍，1宗城镇用地底价成交。成都市近日拍卖5块土地，其中2块流拍，3块底价成交。

　　中原监测数据显示，全国主要的133个一、二、三线城市中，前10月成交地块为7734宗，其中4619宗以底价成交，比重约为60%;13个主要城市中，成交地块中底价成交占比达52.8%。

　　开发商过冬策

　　开发商终于对楼市前景的判断达成一致：冬天来了!

　　于是，为了避免死在冬天的严寒中，并顺利熬过冬天，开发商们开始筹谋过冬良策。降价是最直接也是一些大开发商最愿意采用的方法，且屡试不爽，比如万科，从2008年领路降价潮，到今年以各种名目打折促销，其目的只有一个，尽可能多地消化存货。只不过，今年降价潮中，跑得最快的是中海地产。

　　那些不愿意降价求生的开发商，如绿城集团等以开发高端项目为主的开发商，或者一些中小型开发商，在融资不畅且难以通过销售回笼资金的情况下，只能选择“断臂求生”绿城集团已表示，正考虑出售部分项目股权。

　　更多的开发商选择转型。但转型又谈何容易?一窝蜂地转向商业地产，旅游地产，或者美其名曰转向矿产资源开发，看上去，这些似乎都与土地有关，但实际运营与住宅开发存在着千差万别。一不留心，亦有可能死在转型的途中。有时候，躲避也并非上策。

　　无论如何，现金为王，准备“足够厚实且暖和的棉衣”以熬过冬天，那才是顺利度过楼市寒冬之上策。

　　其次，“我们预估，至少在明年上半年之前，房价的趋势是向下走的。”如果现在不以微利入市销售，往后可能保本销售的难度都会非常大。考虑到未来一段时间的房价走势，公司采取了一步降到位的做法，以彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。“在这种条件下，谁先采取行动，就可能占到更有利的位置和抢到更多的蛋糕。越晚行动，蛋糕会会越剩越少。”

　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，东亚·逸品阁自己公布成本底价，意在向外显示该楼盘已一降到底的决心，以吸引客户入场，毕竟根据开发商自己公布的成本与预售价，利润空间只有近1000元/平方米。不过他也对此特色营销提出质疑，在市场买卖中，区域的供求关系决定市场价格，而不是单个楼盘的成本决定区域房价。因此东亚·逸品阁公布成本进行特色营销的效果，仍需进一步观察。

　　不过，伟业我爱我家副总裁胡景辉则认为，东亚·逸品阁公布成本进行营销，至少不是坏事。目前在通州楼市陷入深度观望，购房者持币待购情绪浓厚的背景下，东亚·逸品阁通过公布成本，向消费者传递了该楼盘的降价底线，或许会成为打破购房者观望的成功方式。